Warmtepomp in de huur.
Bij de aankoop van onze nieuwbouwwoning in 2014 kregen we naast het koopcontract ook een huurovereenkomst voor een warmtepomp aangeboden. Wat een warmtepomp precies was, wisten we toen eigenlijk niet. Volgens de verkoper was het een duur apparaat, zowel in aanschaf als in onderhoud. Huren leek daarom de logische keuze, en zo tekenden we tegelijk met de aanneemovereenkomst en de koopovereenkomst ook een huurcontract voor de warmtepomp.
Inmiddels, jaren later, weten we wel beter. De aanschaf van een warmtepomp is inderdaad duurder dan die van een cv-ketel, maar het apparaat heeft nauwelijks onderhoud nodig. Onze warmtepomp draait sinds de ingebruikname bij de oplevering in september 2015 probleemloos en doet gewoon zijn werk. Hij zorgt voor een warm huis en warm water, en het energieverbruik is uiteindelijk lager dan wanneer we op gas zouden stoken.
Waar we wél regelmatig tegenaan lopen, is de verhuurder. De huur wordt via automatische incasso afgeschreven, maar de verhuurder houdt zich niet aan de afspraken. Het is voorgekomen dat er maandenlang niets werd geïncasseerd en daarna ineens drie facturen in één maand. Dit gebeurde zonder dat wij als huurders daarover (goed) werden geïnformeerd.
Daarnaast liepen we vast bij de monitoring- en storingsdienst. Toen we contact opnamen, werden we niet geholpen omdat we volgens hen geen contract zouden hebben. Alleen woningcorporaties konden er terecht; particulieren zoals wij werden niet te woord gestaan.
Door de rommelige incasso en het gebrek aan service ben ik zelf gaan uitzoeken hoe het contract in elkaar zit en wat onze rechten en plichten zijn met betrekking tot de warmtepomp. Op deze website deel ik wat ik heb ontdekt.
Is een warmtepomp een onroerende zaak?
Een warmtepomp zoals de onze verzorgt zowel de centrale verwarming als het warme tapwater. Hij heeft daarmee een centrale functie in de woning: zonder warmtepomp is het huis niet bewoonbaar.
Juist vanwege die centrale functie wordt een warmtepomp gezien als onderdeel van de woning, en dus als onroerende zaak. Hetzelfde geldt voor andere installaties met een centrale rol, zoals een cv-ketel of boiler. Dat heeft gevolgen voor de btw: de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van btw (artikel 11, lid 1, onderdeel b, Wet op de omzetbelasting 1968).
Dit is in de rechtspraak bevestigd. Zie onder meer:
- ECLI:NL:GHARN:1995:AW0966 – Gerechtshof Arnhem, 94/0937
- ECLI:NL:PHR:2003:AE9398 – Parket bij de Hoge Raad, C02/031HR
Voorbeeld: de zaak bij het Gerechtshof Arnhem (94/0937)
In deze zaak ging het om een installatiebedrijf dat onder meer cv-installaties, geisers en boilers leverde, installeerde en verhuurde aan bewoners van gewone eengezinswoningen en appartementen. Het bedrijf bleef na installatie eigenaar van de apparaten en had over de huur steeds btw gerekend. Later stelde het bedrijf zelf dat dit onterecht was: de apparaten vervullen een centrale functie in de woning, dus is de verhuur ervan verhuur van onroerende zaken, en die is vrijgesteld van btw.
Het hof gaf het bedrijf gelijk. Het baseerde zich op een eerder arrest van de Hoge Raad (8 september 1993, nr. 28.993, BNB 1993/308), waarin werd bepaald dat een woning zonder cv-ketel als onvoltooid moet worden beschouwd. Volgens de verkeersopvatting is de ketel daarom een bestanddeel van de woning. Het hof oordeelde dat hetzelfde geldt voor geisers en boilers: een woning met leidingen, tappunten en een douche of bad is zonder warmwatervoorziening niet compleet en kan niet functioneren als woning.
De zaak ging alleen over de apparaten zelf, niet over leidingen, aansluitingen, kranen of sanitair.
Is huur dan altijd vrijgesteld van BTW?
Nee. Om te beginnen bestaan er verschillende vormen van “huur”, en die worden juridisch heel anders behandeld:
- Huur of operational lease
- Huurkoop of financial lease
Huur en operational lease
Bij huur en operational lease blijft de verhuurder volledig eigenaar van het apparaat. Jij betaalt voor het gebruik ervan. Als huurder moet je je gedragen als een “goed huurder”: je gaat zorgvuldig met het gehuurde om en mag er
zonder toestemming van de verhuurder geen wijzigingen aan aanbrengen.
Huurkoop en financial lease
Huurkoop en financial lease zijn eigenlijk geen huur, maar een aankoop op krediet. Je betaalt het apparaat in termijnen af en wordt na de laatste betaling eigenaar. Tot die tijd blijft de verkoper of leasemaatschappij juridisch
eigenaar, maar draag jij al de lusten en lasten. Vaak gelden er voorwaarden, bijvoorbeeld dat je het apparaat niet mag verkopen of verpanden zolang het niet is afbetaald. Omdat het om een koop gaat, betaal je hierover btw zoals bij
een gewone aankoop.
Huurkoop en financial lease kom je vooral tegen bij auto’s, maar ook bij cv-installaties, warmtepompen, tv’s, koelkasten, wasmachines en zelfs complete keukens.
Let op de totale kosten
Kopen op afbetaling kan aantrekkelijk lijken, maar reken altijd uit wat je aan het einde van de looptijd in totaal hebt betaald. Vaak ligt dat [X]% hoger dan bij directe aankoop.
Wat willen we met deze website bereiken?
Met deze website willen we mensen bereiken die een warmtepomp huren en daarover mogelijk onterecht btw betalen.
Huurovereenkomsten voor warmtepompen lopen vaak lang, soms wel 25 jaar. Per maandfactuur wordt al snel €10 tot €15 aan btw gerekend. Bij €15 per maand komt dat over 25 jaar neer op €4.500 aan btw die mogelijk niet verschuldigd is.
Is huren wel een slimme keuze?
Daarnaast vinden we het belangrijk om te kijken of het huren van een warmtepomp eigenlijk wel verstandig is. Is het niet voordeliger om een persoonlijke lening af te sluiten, of geld te lenen van familie?
Hieronder een rekenvoorbeeld. De bedragen zijn indicatief: de kosten van een warmtepomp verschillen per type en per woning.
BedragAanschaf warmtepomp€6.000Installatie€1.500Totaal bij aankoop€7.500
Huren: €79 per maand inclusief btw, 25 jaar lang, komt neer op €23.700. Daarbij is nog geen rekening gehouden met jaarlijkse prijsindexaties, dus in werkelijkheid ligt het bedrag hoger.
Persoonlijke lening: leen je €7.500 tegen ongeveer 7% rente over 10 jaar, dan betaal je in totaal zo’n €10.450. Dat is ruim €13.000 goedkoper dan huren, en na 10 jaar is de warmtepomp van jou.
Let wel: bij huur zit onderhoud soms in de prijs inbegrepen, en bij koop moet je de warmtepomp na verloop van tijd mogelijk een keer vervangen. Maar zelfs als je daar rekening mee houdt, is het verschil groot. Bovendien kom je bij aankoop mogelijk in aanmerking voor subsidie.
Onze conclusie: een persoonlijke lening of financial lease met een kortere looptijd is in veel gevallen voordeliger dan 25 jaar vastzitten aan een huurcontract.
Rekenen dan alle verhuurders van warmtepompen ook BTW?
Nee. Er zijn ook verhuurders die geen btw in rekening brengen over de huur van een warmtepomp.
Ga je een huurovereenkomst aan, vraag dan vooraf na of er btw over de huur wordt gerekend. Is dat het geval, vraag dan ook waarom. Een verhuurder zou moeten kunnen uitleggen op welke grond de huur met btw wordt belast.
Let goed op de prijsvermelding. Niet alle leveranciers geven op hun website of in hun offerte duidelijk aan of de huurprijs inclusief of exclusief btw is, of dat er überhaupt btw wordt gerekend. Vraag dit daarom altijd schriftelijk na, zodat je het later kunt terugvinden.